アメリカ・ニュージャージー州にお住まいのある方から、海外のとある掲示板に次のような相談が寄せられました。
それで今日、エージェントが相手の方と連絡を取ったのですが、売主が気難しい方で、こちらの申し込みを出せなかったというんです。
どうやら、手付金の金額が低すぎるのが不満のようでした。それでエージェントは、契約を変更して手付金をもっと上げろというんです。
ちょっとあやしいと思いませんか？売主はどうして手付金をそんなに高くしようとするんでしょう？
不動産購入にあたって前もって払う手付金を、安くしたいという気持ちは当然でしょう。
結局、不動産の代金は全額売主に支払われるわけで、その中から一部前払いするだけの手付金が安くても相手に迷惑はかからないと言えそうです。
これに対する一般の方々からのコメントは以下のとおりです。
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手付金の金額は、住んでいる場所とそこの慣習で決まります。
なぜ手付金というものがあるかというと、多くのお金を出すことでその家に興味があることを示せるからです。
いくら出すかは住んでいる場所によりますが、買う人にとってはそれなりに「痛い」金額のはずです。地域によっては、5%が普通ですね。
あなたのお住まいの場所もそんなものではないでしょうか？
その家を本当に気に入ったのなら、それくらいは払うでしょう。ルールはしっかり守ってください。
たとえば、家を買うのをやめる場合、そのための正当な理由が必要です。
もし理由がないと、相手が手付金を返してくれないこともあります。ですから買うのをやめるならその家をよく点検して、どこかに気に入らない所がないか探してみてください。
その場合は不動産エージェントが手伝ってくれますよ。
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場合によっては、売主側のエージェントが売主に対して、「手付金5%未満の申し込みは受け付けない」という契約をしていることがあります。
その場合、エージェントは申し込みを売主に見せなくていいことになります。本当に欲しい家があったら、手付金は5%以上にするよう勧めますね。
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不動産エージェントというのは、受けた申し込みをすべて売主に見せるのが仕事です。もし手付金が高くて支払うのを迷っているのでしたら、入金しないほうが良いでしょう。
手付金が高くても安くても、申し込みは提示されないといけません。エージェントに調査させてみてください。
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他の回答者で、「売主側のエージェントは売主にすべての申し込みを提示するものだ」という意見があります。
普通はそうなんですけど、たとえばフロリダ州では手付金の最低額が決められて、これを満たしていない申し込みは受け付けないことがあります。
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私もちょっとおかしいと思います。納得できなければ、他を当たってみてはいかがですか？
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私なら、手付金に2%以上はかけません。危険をおかしても意味はありませんから。
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手付金を取り返す前に、契約書をよく読んでください。契約書をきちんとしていなかったために約1000ドルものお金を損した人もいます。
自分の財産は自分で守りましょう（たとえ自分が悪くなくても）。
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あなたがその家を買うかどうか迷っている間、世間の他の人はその家を買えないわけですから、その分売主は手付金を高くします。
手付金は売主にとっては必要なお金なのです。
まとめ
まず、手付金の額については、5%が常識の範囲内という意見と、もっと低くていいという意見とに分かれました。
また売主が手付金を求める目的については、その物件に対する関心の程度を表すほかに、取引市場に出せない間のリスク転嫁という意味があるようです。
実はアメリカでの不動産の購入には、日本ではなじみのない慣習がいくつかありますので、ここでご紹介します。
不動産購入の流れ
不動産を購入したいと思った人は、まず最初に信頼のおける不動産エージェントを探さなければなりません。
次に不動産エージェントは、資金面の対策を考えます。通常、銀行ローンを組むので、自宅として購入するのか、投資なのか、ソシアルセキュリティ番号の有無、クレジットスコアの具合など、状況に見合ったローンの事前承認を取り付けます。
事前承認を得てから、ようやく物件探しが始まります。
もし気に入った物件が見つかったら自分のエージェントに売買契約書を作成してもらいます。売主にもエージェントがいますから、そちらに提出します。そして今回の相談に出てきた契約の手付金を、小切手でエージェントに預けます。
売買契約が成立するまで買主のエージェントの会社がこの小切手を保管し、成立しなかった場合は返してもらえます。
買主が提出した売買契約の条件や価格などに売主が同意した場合、売主がそれにサインして契約が成立しますが、そうでない場合は売主から逆に契約条件を変更して買主に戻されます。このことを “カウンターオファー” といいます。
もし買主がその内容に同意したならそれにサインをして契約が成立します。もしそうでない場合は条件修正して再度売主側に差し出します。
契約の成立までにはこのようなやりとりがあります。カウンターオファーがあるかないかはそれぞれの契約によりますが、売主が最初のオファーで妥協することは滅多にありません。成立後はエスクローが開設され、手付金はそこへ入金されます。
エスクローとは、第三者が売主と買主の間に入って、所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを、公平な立場で契約内容に従い代行するというものです。
エスクローを開設すること、つまり代行業務を託すことを “エスクローをオープンする” といいます。一般的にタイトル会社という不動産権利証保険を扱っている会社内にエスクロー部門がある場合と、エスクローだけを専門とする会社があります。
これに対して、日本ではいかがでしょうか。
日本の場合
日本の場合、手付金の相場は売買代金の5～10%です。なお、不動産取引業者が20%以上の手付金を受け取ることは禁止されています。
日本はアメリカより相場が高いのですね！
また、手付金を巡るトラブルも日本には多くあります。
今回の相談者のような金額の高低に関するトラブルもありますが、
「モデルハウスを見学するだけのつもりが、業者に急かされて契約してしまい、手付金も払ってしまった。解約したいが、手付金は返してくれないと言われた」
など、返還に応じてくれないというトラブルが多いようです。
不動産の購入の際には、契約書を検討し、よく考えて決定するようにしたいものですね。
そのためプロに相談するのもいいですし、今回のケースのように掲示板に書き込んで意見を聞くというのも一つの方法だと思います。
日本とアメリカの不動産売買の最大の違いは日本では不動産が個人/法人所有であるのに対し、アメリカでは不動産はアメリカ政府の所有物であるということです。
欧米諸国の場合は全ての不動産は政府或いは王室の所有物となっており、個人/法人はその不動産を使う許可証を得て不動産を利用しています。
このため欧米諸国での不動産取引とは許可証の売買であり不動産自体の売買ではないわけです。
このようなシステムの違いから欧米での不動産利用許可証の所有者の権利は日本よりもかなり制限されており、政府の公共事業などの場合は日本のよういに売りたくないという理由では拒否することができません。
民主党野田政権が尖閣諸島を個人から買った時に「日本の領土じゃなかったのか？」と欧米諸国から誤解されたのもこのような不動産システムの違いから来たもので、欧米諸国の場合だと自国の領土は全て政府或いは王室の所有物なので「国民から自国の領土を政府が買う」という概念がないからなのです。